开发商原因导致逾期办理房屋权属证书，买受人该如何维权？

发布日期:2020-04-26

【上海明伦律师事务所　江会敏律师】

【焦点一】房屋买卖过程中，开发商原因导致逾期办理房屋权属证书（即小产权证），买受人可否向其主张违约责任？
答疑：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称《商品房买卖司法解释》）第十八条第一款明确规定，由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条也指出，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
上述文件均认可开发商负有协助买受人取得房屋权属证书的义务。开发商作为出卖人，有义务提供必要的证明文件，配合办理相关的手续，如因开发商原因使得买受人未能正常办理房屋权属证书，应承担相应的违约责任。

【焦点二】因开发商原因导致逾期办理房屋权属证书，具体包含哪些情形？
答疑:《商品房买卖司法解释》第十八条第一款中的表述为“出卖人的原因”导致未能取得房屋权属证书，出卖人应当承担违约责任。但是具体包含哪些情形，该文件并未做详细解释，需要我们结合各地文件及司法案例做进一步细化。
广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第三十四条指出，“出卖人应当在合理期限内办理初始登记，并将办理所有权转移登记所需要的材料提交登记机关，依照合同约定或者其他合理方式告知买受人可以自行申请办理房屋所有权转移登记。出卖人未履行上述义务的应当承担逾期办证的违约责任。”《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》也有类似规定。
从上述各省高院的指导意见可以看出，开发商未按照约定期限及时向登记机关提交办理房屋权属登记的资料(包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料)，或者提交上述资料后，未及时告知买受人，致使买受人未能及时申请办理房屋权属证书的，开发商应当承担由此产生的违约责任。除此之外，实践过程中还存在开发商未按规定及时支付土地出让金、土地使用不合法、违章开发或者不能提供必要的办证文件等情形，导致无法办理相关房屋权属证书，这些都属于开发商一方的原因，买受人可以向其主张违约责任。
但是在以下列举的几种情况中，我们认为属于“非因开发商原因”导致的逾期办理房屋权属证书，买受人很难向其主张违约责任。（一）不可抗力。根据我国《合同法》的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。当然，在不可抗力发生后，开发商应该提供充足证据加以证明，才可以免除其违约责任。（二）行政机关原因。由于行政部门原因导致买受人未能在规定的期限内取得房屋权属证书的，开发商一般不承担违约责任。比如因规划部门、房产管理部门的不合理或不合法行为造成开发商逾期办证，或者在办证过程中，由于审批流程缓慢导致未能在规定期限办理完成的。但是开发商在主张因行政机关原因导致未能按期办理完成房屋权属证书时，也应该提供充足的证据，否则不能作为其免责事由。如重庆市高级人民法院【（2017）渝民申236号】审理的案例中就指出，“蓝皇公司称未及时办理过户是因政府审批时间较长，但其并未举示相应证据证明，且合同责任为严格责任，蓝皇公司所称不属免责事由，不能免除其应承担的违约责任”。（三）买受人个人原因。若买受人不按时缴纳合同款、或者拒绝办理证书、拒绝履行合同约定的义务，根据合同法规定，开发商可以向买受人主张不安抗辩权或先履行抗辩权，并以此作为其免责事由。（四）其他不能归结于开发商的原因等。

【焦点三】因开发商原因导致逾期办理房屋权属证书，开发商具体承担何种违约责任？
答疑：如果合同双方针对逾期办证的违约责任已经有较为明确的约定，应该按照双方约定执行。在合同针对违约责任未做约定的情况下，《商品房买卖司法解释》第十八条第二款中指出，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
关于参照“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”具体应该如何计算呢？我们需要结合另外两个规定进行理解，第一个文件是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”；第二个是关于逾期贷款利息的标准，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中指出“逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。”
结合上述两个规定及司法案例，我们认为，在房屋买卖合同中，如果合同双方没有约定违约金或者没有约定违约金的计算方式，买受方可以参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条针对买受人违约的计算方法：即以已付房款作为基数，在中国人民银行同期银行贷款利息的基础上加收30％-50％，向开发商主张逾期办理房屋权属证书的违约责任，司法实践中很多法院也认可该种计算方式。
另外，《商品房买卖司法解释》第十九条还规定，“办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应该得到支持。”按照此规定，如果逾期办理房屋权属证书超过一年，买受人既可以向开发商主张违约责任，也可以用通过解除合同的方式维护自身权益。我们认为该条款是法律赋予买受人的单方解除权，当然如果在合同履行过程中已经满足法定解除条件或者双方约定解除条件，即使办理房屋所有权登记的期限届满未超过一年，买受人也可以主张解除合同。

【焦点四】买受人请求开发商配合办理房屋权属证书是否适用诉讼时效的规定?
答疑：关于请求开发商办理房屋权属证书是否适用诉讼时效的问题，在司法实践中是存在争议的。第一种观点认为，如果开发商仅向买受人履行交付房屋的义务，未在合同规定的期限届满时配合办理完成房屋权属证书的，买受人应该在开发商违约之日起的诉讼时效区间内请求办理房屋权属证书，逾期未主张的不再享有请求权。上海市高级人民法院在《上海市高级人民法院物权民事纠纷办案要件指南（总则部分）》就指出，“物权变动行为是以设定、变动和消灭物权为目的，如双方至房产交易登记机构办理产权过户手续。这里要注意，一般情形下，物权变动请求权仍然适用诉讼时效的规定，因为在物权变动结果发生前，物权未发生转移或设定，请求人只能基于债权请求权要求对方交付或协助登记。”
第二种观点，也是我们的倾向性观点，买受人请求开发商履行协助办理房屋所有权转移登记义务的，不受法律规定的诉讼时效期间的限制。在《最高人民法院民一庭疑难案件问答》第十七条中，民一庭倾向性意见认为，“如果出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。”《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》中也明确认为该种情形不应适用诉讼时效。同时上海市第二中级人民法院【（2013）沪二中民二（民）终字第1028号】审理的案件中也指出，“刁某某在原审中提出要求陈某某转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，而物权请求权的作用在于保障物权回复圆满状态，是物权效力的具体体现，不应适用诉讼时效的规定”。我们认为该种观点更具有说服力，即如果买受人已经支付房屋价款并实际占有房屋，则请求开发商办理房屋权属证书应当不适用诉讼时效的规定。

我们建议，在房屋买卖合同中，买受人应该针对合同条款作做进一步细化规定，比如明确开发商协助办理房屋权属证书的期限以及逾期办理的违约责任，同时对于合同中开发商的免责条款加以重视，做好交易最前端的风险把控，尽可能的避免履行过程中的风险。即使履行过程中发生纠纷，合同条款的细化规定也可以更好的维护买受方的合法权益。