黄浦区某高端小区入住了近20年，但一直没有法定的、足够面积的物业管理用房。近日，业委会通过诉讼，获判建筑面积250平方米的两套房屋，以及1300多万元的物业管理用房折价款，总价值约4300万元。
该小区于2002年开工建设，2004年底交付使用，总建筑面积共16万多平方米。交付后，开发商中海公司将自己名下的一套房屋以及会所的一部分，交给关联企业中海物业公司作为物业管理用房使用。此后，中海地产公司将会所全部出售给他人，同时用自己名下的一套房屋与会所新的产权人交换使用权。2018年，会所被再次转卖。新产权人对会所进行了大规模改建，拟作为办公用房对外出租，引发小区业主强烈不满。业主们得知，现有的物业管理用房系借用的开发商的房屋以及置换的他人房屋，且面积达不到法定标准。这种状况，给小区的物业管理带来很大的隐患。若现有物业公司退出管理，或者会所产权人不予配合，小区将面临无物业管理用房可用的风险。
小区业委会向房管局、区政府等政府部门投诉，但一直不能得到实质解决。于是，业委会和住在小区内的律师组成了法律事务小组，多方物色专业律师。法律事务小组最后投票决定，聘请袁作东律师代理物业用房等诉讼事宜。
在业主大会表决通过后，袁律师代理业委会向黄浦区法院提供诉讼，要求中海公司提供不低于357平方米地面以上的成套房屋，并办理产权登记手续；若不能足额提供上述面积的合适房屋，则支付相应的折价款。
争议焦点一：新规对发布前动工的小区是否具有约束力？
从2003年9月起，上海市房管部门出台了多个文件，要求建设单位应在物业管理区域内配置物业管理办公用房和业主委员会用房（合称物业管理用房）。具体标准为：物业管理办公用房，按照不低于该物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%提供。建筑面积5万平方米及以下的，按照不低于建筑面积100平方米提供。业主委员会用房，按照不低于建筑面积30平方米提供。提供的物业管理用房应为地面以上的独用成套房屋，并具备水、电等基本使用功能。
上述规定，对上海市内住宅小区的物业用房配置标准是非常明确的。这为业委员本次诉讼提供了很有利的法律依据。
但经查档，中海公司在小区交付使用时，并未向政府部门申报物业管理用房的配置情况。本案进入诉讼程序后，中海公司解释称，小区规划建设时，上述文件并未出台，规划中也未配置物业管理用房，新规对其没有法律约束力；以前的规定对物业管理用房的面积并无明确要求，也未要求产权归全体业主所有，开发商只须按照物业管理区域实际使用状况提供物业管理用房即可。
对此，袁律师找出了2003年底上海市房屋土地资源管理局发布的关于上述文件的应用解释，其中明确指出，2003年9月1日后竣工的物业管理区域，其物业管理用房的配置按《若干意见》的规定执行。案涉小区在2005年才通过竣工验收，被告理当按照该规定的要求执行，向规划管理部门申请变更规划，将小区内原先规划的一部分住宅调整为物业管理用房，或者新建专门的物业管理用房。
黄浦法院采纳了本条意见，认为开发商应按2003年发布的规定执行。
争议焦点二：折价款是否按周边办公楼的单价计算？
中海公司提出的另一个抗辩理由是，即使开发商须按新的规定提供物业管理用房，也可以提供小区附近的办公房。中海公司向法院出示了上海高院于2006年作出的一个关于物业管理用房问题的答复意见，该文件中称，“房地产开发企业未提供物业管理用房或者提供的物业用房不符合规定，应判决房地产开发企业按规定配置或就近购置。”中海公司称，物业管理用房属于办公用房，如果按住宅的标准计价，将使开发商承受不合理的损失，使原告一方获得额外的利益。
由于有上述指导意见，黄浦法院在第一次开庭时明确表示，被告可以按照周边办公楼的价格计算不足面积的折价款。中海公司随后提交了临近的某写字楼的市场价格，显示单价为2.5万元/平方米。
庭审情况出现了重大挑战！本律师当庭表示，如果被告不能在小区提供合适的房屋用作物业管理用房，就应当按照小区内的住宅房屋计算折价款。理由有三点：
一、相关规定明确要求，建设单位应在物业管理区域内配置物业管理用房。这就是说，配置的物业管理用房应当位于小区内，“就近提供”的意见不符合法规的要求。
二、在被告不提供小区内的足够面积的物业管理用房的情况下，支付折价款是一种替代履行的方式，该折价款应当使原告能够在小区内购置到同等面积的房屋。因小区内没有办公房，故只能购买住宅房屋。被告支付的折价款，与原告在小区内购买到同等面积房屋的价款具有等价关系。
三、被告本应按新的规定，将一部分住宅的规划用途调整为物业管理用房，但被告未予办理，而是出售获利，有错在先，应当承担相应的责任。现在要求被告按住宅价格计算折价款，并没有使被告承受额外的损失。
庭后，袁律师向法院提交了书面的代理意见。同时，还向法院提供了与本案具有类同性的典型判例。
法院经过反复考虑，最终同意对小区内的住宅价格进行询价。询价结果显示，近两三个月内，小区中高层房屋的二手房成交价格在12万多元- 14万多元之间。考虑到物业用房一般位于底层（底房价格较中高层低）、且不需装修的特点，法院酌定，按12万元/平方米的标准计算折价款。该单价比中海公司提供的周边办公楼的单价高出了9.5万元/平方米。
判决：两套房过户+支付折价款1300多万元
2023年9月底，上海市黄浦区人民法院作出判决：
一、中海地产公司将其在小区内剩余的2套房屋（面积约250平方米）过户到小区业主委员会名下；
二、中海公司向业委会提供小区内地上的、独立成套的房屋110平方米，若无法提供，则支付折价款1300多万元。
法院一审判决后，双方均未上诉，判决生效。一件拖延多年的问题获得了圆满的解决，业委会和小区业主表示非常满意。
文/ 上海明伦律师事务所 袁作东律师
