房屋租赁常见问题解答

发布日期:2020-04-26

【上海明伦律师事务所　江会敏律师】

1、我租赁的房屋未按照规定办理备案登记手续，租赁合同有效吗？
答疑：根据最高院关于城镇房屋租赁合同相关解释的规定，租赁房屋即使未办理备案登记手续，并不影响租赁合同的效力。但未经备案登记的租赁合同，不得对抗第三人，比如在承租人未办理备案登记且未实际占有租赁房屋的情况下，出租人又与第三人另行签订租赁合同并办理备案登记的，第三人可以主张优先履行其与出租人签订的合同。

2、我租赁的房屋，出租人与我签订了租赁合同，又在我不知情的情况下与其他人签订了租赁合同，那最终谁可以承租房屋？
答疑：该种情形属于出租人就“同一房屋订立数份租赁合同”，如果在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，主要是参照以下三个顺序进行处理，第一，已经合法占有租赁房屋的优先；第二，如均没有实际占有房屋，则已经办理登记备案手续的优先；第三，如果上述两种情形均不存在，则合同成立在先的优先。合同成立时间一般是双方签字时间，双方签署时间不一致的，以在后一方签署时间为合同成立时间。因此，如果同时存在几份有效的租赁合同，需要结合上述顺序规则进行具体判断。

3、如果出租人存在“同一房屋订立数份租赁合同”的情形，合同签订后我实际无法占有租赁房屋，应该如何解决呢？
答疑：该种情形下合同实际已经无法履行，对于不能取得租赁房屋的承租人，可以要求解除双方签订的合同，并要求出租人承担因其违约行为给承租人造成的损失。

4、作为承租人，在房屋承租期间我是否可以对房屋进行装修？
答疑：承租人在获得出租人同意的前提下，可以对房屋进行装修。但是如果未获得出租人同意即进行装修，出租人有权要求承租人对房屋恢复原状，同时可以要求承租人赔偿因装修或拆除装修给出租人造成的损失。

5、如果出租人同意我装修，那在合同解除时的装饰装修物如何处理？
答疑：首先是根据出租人与承租人的合同约定优先处理，如果双方在合同中对此未做约定的，法院主要按照以下思路进行处理：
（1）对于未形成附合的装饰装修物，比如电视、挂画，可由承租人拆除，但是因拆除造成房屋毁损的，承租人应对房屋恢复原状；
（2）对于已经形成附合的装饰装修物，比如天花板、地板，区分以下几种情况进行处理：
1）如果因出租人违约导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修的残值损失，承租人可以请求出租人赔偿；
2）如因承租人自身违约导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修的残值损失，承租人无权请求出租人赔偿；
3）如因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修的残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
4）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修的残值损失，由双方按照公平原则分担。

6、合同解除后，剩余租赁期内的装饰装修的残值，具体应该如何计算呢？
 答疑：剩余租赁期内的装饰装修的残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余价值，该价值的确定需要结合装修工程本身、合同的实际履行情况进行综合判断，由于我国现行法律针对该问题并未有明确规定，司法实践中如果双方当事人对装饰装修的残值损失产生争议的，法院一般会委托专门的鉴定机构进行鉴定，并根据司法鉴定结果作出认定。

7、如果出租人准备将房屋卖掉，但是我们的合同还未到期，那我可以继续居住在租赁房屋中吗？
答疑：该种情形就是我们常说的“买卖不破租赁”，如果合同未到期，即使出租人将房屋出售给他人，承租人也可以要求新的受让人继续履行租赁合同，即承租人可以继续居住在租赁房屋中。但是在以下两种情况中，不能适用买卖不破租赁的规定：1）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

8、如果我想购买出租人的房屋，相比其他人，我有优先购买的权利吗？
答疑：我国法律明确规定了承租人的优先购买权，以下三种情况下，出租人均应及时通知承租人，出租人享有优先购买权：
1）出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内（一般至少为15日）通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；
2）出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内（一般至少为15日）通知承租人。承租人可以请求以同等条件优先购买房屋；
3）出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。
提醒：在以下几种情况中，承租人不能主张优先购买权：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

9、如果承租人租赁了出租人的房屋，在向我转租房屋时，并未获得出租人的同意，那我作为次承租人与承租人签订的合同有效吗？
答疑：根据最高院的司法解释及条文释义，如果承租人的转租行为未获出租人的同意，该转租行为无效。但是存在一种例外情形，即如果出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，后又以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，不能得到支持。

10、如果承租人转租时未获得出租人同意，出租人要求解除与承租人的合同或者认定转租合同无效，那我作为次承租人的损失该由谁赔偿？
答疑：该种情况下，由于次承租人与出租人并不存在租赁关系，根据合同的相对性原则，次承租人只能向承租人主张相应的损失。而不能直接要求承租人进行赔偿。

小建议:
上述问题都是大家在房屋租赁过程中经常遇到的，那如何操作才能尽可能的减少法律风险、更好的保障自己权益呢？我们结合上述问题及实务经验，给出以下几点小建议。
第一，建议在租赁房屋时按照法律规定办理相应的备案登记手续，虽然备案登记问题并不影响租赁合同的效力，但是租赁双方已经办理备案登记的，在出租人再次向第三人租赁房屋时，可以产生对抗第三人的效力。比如在出现“同一房屋订立数份租赁合同”的情形时，办理备案登记也是最终可以占有租赁房屋的重要因素；
第二，如果承租人在承租期间对房屋进行装修或扩建，请务必征得出租人的同意，如果未获出租人同意，不仅装饰装修物可能被拆除，还有可能面临出租人要求赔偿的风险；
第三，由于法律赋予了承租人法定的优先购买权，在出租人通过出售、变卖形式处理房屋时，承租人均可主张优先购买权。建议承租人充分行使自己的权利，并在优先购买权受到侵害时及时通过法律途径维护自己的权益；
第四，房屋租赁过程中，如果涉及房屋转租的，作为次承租人请务必核实承租人的转租行为是否获得了出租人的授权，核实授权的具体内容、授权期限、产证材料真实性等，如有必要，可以直接与出租人进行联系，明确出租人的授权，并保留相关的沟通记录，方便后续发生纠纷时，提供有利于自身的证据材料。